Lors de l’achat d’un appartement en France, la principale leçon est d’agir tôt si vous sentez que les choses ne vont pas bien ou si vous avez des inquiétudes. Méfiez-vous si une propriété est une aubaine évidente car cela peut signifier qu’il y a un problème en attente !
Renseignez-vous sur la planification et les questions administratives à la mairie locale
C’est une bonne idée au départ de se renseigner auprès de la mairie locale concernant toute question d’urbanisme ou litige administratif qui pourrait affecter la propriété. N’oubliez pas, cependant, que les réponses obtenues ne peuvent pas nécessairement être invoquées à des fins d’indemnisation si elles s’avèrent ultérieurement inexactes. La clé est de poser les bonnes questions par écrit car il n’existe pas de formulaire de demande standard. Par exemple au Royaume-Uni, une recherche locale est obtenue avant l’échange de contrats, mais en France, l’équivalent approximatif est obtenu après la signature du contrat préliminaire (comme une promesse de vente ou un compromis de vente). La meilleure approche est de ne pas être contraint de signer des documents par l’agent immobilier et de faire toutes vos demandes à la mairie avant de signer quoi que ce soit. Après signature du contrat vous bénéficierez d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel vous pourrez vous rétracter de la vente et vous faire rembourser tout acompte sans avoir à justifier de motif. Il est préférable d’éviter d’avoir à emprunter cette voie cependant.
Sachez qu’il peut y avoir des droits de préemption
Le droit de préemption le plus courant est en faveur de la mairie, qui s’applique à de nombreuses propriétés. Si cela existe, le notaire doit aviser la mairie que le bien doit être vendu et demander à la mairie si elle souhaite l’acheter au même prix (et aux mêmes conditions). Ce droit est rarement exercé dans la pratique. La conclusion de la vente ne peut avoir lieu avant deux mois ou avant que le notaire n’ait été informé que la mairie ne souhaite pas acheter l’appartement. Si la mairie décide d’acheter, vous récupérerez toute caution versée à l’agent immobilier ou au notaire.
Vices cachés
Si un appartement français a plus de 10 ans, vous l’acquérirez en l’état et dans son état à la date de la cession et vous n’aurez aucun recours contre le vendeur quant à l’état de l’immeuble ou des agencements. Le vendeur ne donne aucune garantie quant aux vices cachés. Après la finalisation de l’achat, vous pourrez peut-être réclamer à votre vendeur des vices cachés mais c’est un processus lent et ardu car vous devrez prouver, entre autres, que le vendeur était au courant du vice (il n’était donc pas un vice caché) mais ne l’a pas divulgué à l’acheteur, et/ou a agi de mauvaise foi. Des situations typiques où cela peut se produire sont lorsque le vendeur a construit la maison lui-même ou a entrepris des rénovations majeures et est conscient que les travaux ne sont pas conformes aux normes correctes ou que les matériaux utilisés étaient de qualité inférieure; ou que l’appartement et ses annexes ont été construits illégalement. Cette garantie ne s’étend pas aux enquêtes habituelles, telles que décrites ci-dessous, et vous ne disposez que d’un délai de deux ans à compter de la date de la découverte du vice pour agir.
La Loi Carrez
La loi Carrez (nommée, non pour l’unité de mesure, mais pour le ministre du logement qui a introduit la loi) est une mesure de protection pour les acheteurs d’appartements en France (elle ne s’applique pas aux maisons). Le contrat relatif à l’achat d’un bien immobilier doit mentionner la superficie de l’appartement, en mètres carrés. En 1996, une loi a été adoptée établissant une méthode standard de mesure de cette taille, définissant ce qui est et n’est pas une surface «habitable». Si, après l’achat de l’appartement, vous constatez qu’il existe une différence de plus de 5 % entre la surface indiquée dans votre contrat d’achat et la surface réelle du bien, vous disposez d’un délai d’un an pour contester la vente. Le vendeur est légalement tenu de vous rembourser la différence et si la surface a été certifiée par un expert, il est également responsable de l’erreur.
Enquêtes et rapports de diagnostic
Vous pouvez toujours demander au vendeur l’autorisation de faire inspecter son appartement par un architecte ou un autre professionnel du bâtiment avant de prendre la décision de procéder à l’achat, à vos frais. Il existe différentes «recherches diagnostiques» en France. Ceux-ci sont obligatoires bien que certains ne doivent pas être entrepris en fonction de l’âge de l’appartement. Si l’appartement a été construit avant le 1er janvier 1949, les recherches de diagnostic portent sur le plomb, les termites, l’amiante, les performances énergétiques, le gaz, les risques électriques et les « risques naturels, miniers et technologiques». Les diagnostics sont réalisés par des sociétés spécialisées qui produisent des rapports qui sont obtenus par le vendeur et non par l’acheteur.
Frais de service
En 2014, une nouvelle loi est entrée en vigueur (Loi ALUR) pour protéger les propriétaires et les acheteurs lors d’une vente d’appartement. Lors de la signature du contrat, votre vendeur est tenu de vous fournir certains documents et informations concernant son appartement, notamment le règlement de copropriété, qui n’a souvent été préalablement communiqué qu’au jour de la réalisation de la vente. Dans une petite copropriété, il est important d’établir qu’elle fonctionne correctement sans contestation, que l’immeuble est assuré dans son ensemble et que la copropriété gère ce type de dépenses pour tous les propriétaires.
Qu’est-ce qu’une copropriété?
Les appartements sont toujours détenus en copropriété. Cela signifie que vous serez donc propriétaire d’un lot (unité) de l’immeuble, qui comprendra votre espace de vie privé (partie privative) ainsi qu’une part fictive dans les parties communes de l’immeuble. À la fin de l’achat, vous deviendrez membre de la copropriété, avec les propriétaires des autres unités, et aurez le droit de voter sur les questions touchant l’appartement. S’il a été récemment rénové, nous vous recommandons de vérifier si le règlement de copropriété a également été mis à jour pour prendre en compte ces changements.
Avez-vous le droit de louer votre appartement?
A Paris, la mairie prend une position de plus en plus sévère sur les locations de courte durée (limitées à 120 jours par an si l’appartement est votre résidence principale). La loi française donne au maire le pouvoir d’exiger d’un propriétaire qu’il verse une indemnité pour la perte d’un logement permanent. Le montant varie selon la situation de l’appartement. L’obligation de payer des propriétaires est largement ignorée à Paris, mais le maire a recruté du personnel d’inspection pour contrôler les abus. Toute infraction à la loi est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 €. Avant de signer un contrat, nous vous recommandons de vérifier si le règlement de copropriété autorise ou non les locations de courte durée.